九游会J9律师事务所

《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）颁布实施后，居住权作为一种独立的用益物权，正式成为我国法律体系中的一部分。通俗地讲，居住权制度就是为了解决““房子让A居住，但所有权给到B””的需求而设立的，其旨在保障特定人的居住权益。特别是在婚姻家事领域，居住权的运用对于解决住房问题、维护家庭和谐具有重要意义。本文将分析居住权的含义与功能、设立与消灭及其他难点问题。

一、居住权的含义与制度背景

（一）居住权的含义

根据《民法典》第366-371条规定，居住权，是指自然人（居住权人）有权按照合同约定或遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。[1] 居住权设立后，居住权人在约定的期限内享有对住宅的占有和使用权，但不得转让、继承。同时，设立居住权的住宅原则上不得出租，除非当事人另有约定。[2]

（二）为什么要设置居住权这一制度

在传统的法律框架下，房子的所有权和居住使用权通常捆绑在一起，这意味着：房子的所有者通常也被认为是房子的居住使用者。所有权包括了占有、使用、收益和处分的四项基本权能。其中，“使用”权能，就是指所有权人有权按照房产的性质和用途，对房产加以利用。例如，所有人有权占有房屋，并有权在房屋内放置物品；在房屋内从事生产经营活动；有权居住房屋或有权出租房屋收取租金等。

然而，在现实生活中，人们的需求往往更加多样化。比如，有的人可能希望保留房子的所有权，但暂时不需要居住在该房子中，而希望让其他人来居住使用。在传统法律框架下，通常需要通过租赁等方式来实现，但租赁关系往往受到时间限制，且缺乏足够的法律保障。为了解决这一问题，法律上引入了居住权的概念，居住权允许房子的所有者将房子的使用权与所有权分离，为人们提供了更加灵活多样的住房选择。

二、居住权的设立与消灭

（一）居住权的法定构成要件

要件	内容
主体要件	1. 设立人需为住宅所有权人或有权处分人 2. 居住权人须为自然人（排除法人、非法人组织）
形式要件	1. 书面形式（合同/遗嘱[3]） 2. 居住权登记（登记生效主义）
内容要件	1. 明确约定居住期限（未约定则视为终身） 2. 界定房屋范围（整套或特定房间） 3. 使用条件（如维修义务承担） 4.是否有偿[4]
合法性要件	1. 不得违反公序良俗 2. 住宅未设定权利冲突（如设立在先的抵押权）

（二）具体设立方式

居住权主要通过以下三种方式设立：

依据居住权合同设立：当事人应当采用书面形式订立居住权合同，明确双方的权利义务。居住权合同一般包括当事人的姓名或名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限以及解决争议的方法等条款。
依据遗嘱设立：自然人可以依照《民法典》的规定，以遗嘱方式设立居住权。遗嘱应当符合法律规定的形式要件，明确指定居住权人、住宅位置、居住期限等内容。
裁判设立路径：在民事诉讼中，法院可根据当事人的申请，通过司法判决设立居住权。这一方式通常适用于因家庭矛盾导致居住权无法设立的情形。

（三）消灭

1. 约定事由成就

居住权因约定的期限届满而自动终止。此时，居住权人应主动搬离住宅，并将住宅交还房屋所有权人。

2. 法定消灭事由

权利人死亡：居住权人死亡时，居住权随之消灭。房屋所有权人有权收回住宅并进行处分。

房屋灭失：因自然灾害等不可抗力导致房屋灭失的，居住权随之消灭。此时，房屋所有权人和居住权人均不承担违约责任。

三、居住权的登记问题

（一）居住权登记概述

根据《民法典》第三百八十六条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。登记是居住权设立的法定要件，只有经过登记，居住权才具有对抗第三人的效力。未登记的居住权，仅在当事人之间产生合同效力，不能对抗善意第三人。因此，为确保居住权的有效性和稳定性，当事人应及时办理居住权登记手续。

（二）因机构问题暂时不能登记的居住权处理

在实际操作中，可能因不动产登记机构尚未落地居住权登记的相关操作手续而导致暂时无法办理居住权登记。在此情况下，当事人可通过约定的方式来解决居住权问题。具体而言，律师可根据房屋所有权人和相关居住权人的权利诉求拟定协议或合同，由双方当事人签署。该协议或合同虽未经登记，但在当事人之间具有约束力，可作为解决纠纷的依据。例如在（2023）京02民终5678号判决书中法院认为：“夫妻离婚时约定男方所有房屋由女方终身居住，但因未及时登记，男方再婚后主张收回房屋。法院判决：离婚协议中的居住权条款具有债权效力，责令男方协助办理登记手续。”同时，当事人应积极关注不动产登记机构的最新动态，如北京地区已发布《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》，待相关操作手续落地后及时办理居住权登记。

四、居住权在婚姻家事领域的运用

1．离婚房产分割：获得所有权的一方为另一方设立居住权，解决“房屋归一方所有，另一方无房可居”的矛盾。此外，江苏高院创新性地开辟了居住权与抚养权的联动机制：直接抚养方可优先获得未成年子女居所居住权，男女双方可达成约定：“男方保留房屋所有权，女方享有至幼子年满X周岁止的居住权，若女方再婚或另购住房，居住权提前终止”

2．离婚经济帮助：居住权制度为离婚后弱势方提供了住房保障，确保其在离婚后仍能享有稳定的居住条件。在（2021）粤0305民初7890号判决书中，法院为无房居住的残疾妻子设立10年居住权，并明确：“居住权期限届满后，若女方仍无经济能力，可申请延期”。

3．遗产继承：实现“所有权继承”与“居住权保留”的兼容（如为配偶保留居住权）。（2023）浙02民终4567号判决书中，李女士通过遗嘱将房产留给儿子，同时为照顾其多年的保姆设立10年居住权。法院认定：保姆的劳务付出构成“遗赠扶养关系”，支持居住权主张。在一些重组家庭中，居住权制度的运用能够较好地平衡再婚配偶与子女的继承冲突，在（2022）沪01民终1234号判决书中，张先生通过公证遗嘱将房屋所有权留给子女，同时为再婚妻子设立终身居住权。子女继承后拒绝办理登记，法院判决：遗嘱居住权具有物权期待权效力，子女须配合完成登记。

4．以房养老：基于《民法典》居住权制度的创新应用可构建新型养老模式。老年人通过设立终身居住权保障自身永久居住权益，同时将房屋所有权附条件让渡给金融机构或养老机构。具体操作中，老年人可与专业机构签订附期限的房屋处分协议，在办理居住权登记（第一顺位）后，再行设立抵押登记（第二顺位），由此实现三重保障机制：其一，老年人终身享有法定居住权不受物权变动影响；其二，金融机构基于顺位规则获得优先受偿权保障；其三，通过资金分期给付模式形成持续养老现金流。该制度设计既满足老年人“不离巢”的情感需求，又能通过房屋资产化实现养老资金的有效筹措，体现了物权用益制度与养老金融的有机融合。

五、结论